Hypoteční trh v České republice zpomaluje a počet čerpaných hypoték je nižší než v loňském roce. V meziročním srovnání začal klesat i měsíční objem sjednaných hypoték. V září letošního roku schválily u nás hypoteční banky jen 8 235 hypotečních úvěrů a nastal pokles o 16 % oproti 9 825 hypotékám schváleným v září 2016.
Důvodem nižšího počtu schválených hypotečních úvěrů je i nedostatečná nabídka bytů k prodeji, která se projevuje zejména v Praze a Brně. I když je letos na trhu o něco více nových bytů než v prvních třech čtvrtletích loňského roku, nejde o reálné rozšíření nabídky. Vyšší počet vydaných stavebních povolení nestačí tempu poptávky.
Schválení hypotéky
Developeři staví méně projektů, protože se povolování staveb v Praze prodloužilo na dobu 5 až 10 let od zakoupení pozemku a architektonické studie. Nízký počet transakcí je dán nízkým počtem bytů na trhu, hlavně v nižším a středním cenovém pásmu.
Důvodem snížení počtu schválených hypoték jsou i nově zpřísněné podmínky na jejich vydávání. Stojí za tím i poměrně striktní doporučení České národní banky omezující poskytování hypotečních úvěru na více než 80 % hodnoty nemovitosti a požadující zpřísnění posuzování příjmů žadatelů. U většiny bank prochází méně žadatelů, než to bylo v loňském roce.
Bohatí kupující
Poptávka na pražském rezidenčním trhu je nyní živa z nedostatečného zhodnocení úspor a nedůvěrou v akciové trhy. Za jednu z nejbezpečnějších Investic je v České republice považována investice do cihel. V centru města tvoří zájemci používající pro koupi nemovitosti jen vlastní hotovost 60 až 70 % ze všech kupujících.
Ochlazení na hypotečním trhu možná nebude tak markantně projeveno na celkovém ochlazení realitního trhu. Zaznamenán je v Praze i pomalejší cenový růst u větších bytů nad 100 m2 než u zbývající části trhu. Trh možná bude rozdělen z dynamického realitního trhu na tři segmenty, které se v budoucnu budou chovat dost odlišně při vývoji cen.
FAQ – časté dotazy na hypoteční trh v ČR
Proč počet hypoték v poslední době klesá?
Pokles souvisí se zpřísněním podmínek pro získání hypotečního úvěru a s vyššími úrokovými sazbami. Banky důsledněji posuzují příjmy žadatelů a jejich schopnost splácet. Zároveň je na trhu nedostatek dostupných nemovitostí, zejména ve velkých městech. Kombinace těchto faktorů vede k nižšímu počtu schválených hypoték.
Jaký vliv má Česká národní banka na hypotéky?
ČNB vydává doporučení, která omezují výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV). Banky také musí přísněji hodnotit příjmy a celkovou zadluženost žadatelů. Cílem je snížit riziko nadměrného zadlužení domácností. Tato opatření však zároveň snižují dostupnost hypoték.
Proč je nedostatek bytů zejména v Praze a Brně?
V těchto městech je dlouhodobě vysoká poptávka po bydlení. Proces schvalování stavebních projektů je však zdlouhavý a může trvat i několik let. Nová výstavba tak nestačí pokrýt zájem kupujících. Nedostatečná nabídka tlačí ceny nahoru.
Jak ovlivňuje situace investory s hotovostí?
Část kupujících financuje nákup nemovitosti z vlastních zdrojů bez hypotéky. Nemovitosti jsou považovány za relativně bezpečnou investici. V centrech velkých měst tvoří hotovostní kupci významnou část trhu. To může zmírňovat dopad ochlazení hypotečního trhu.
Které segmenty realitního trhu jsou nejvíce ovlivněny?
Největší tlak je na byty v nižším a středním cenovém pásmu. Ty jsou pro běžné domácnosti nejdostupnější a zároveň jich je nedostatek. U větších a dražších bytů může být cenový růst pomalejší. Trh se tak postupně rozděluje do různých segmentů s odlišným vývojem cen.
Má smysl žádat o hypotéku v současné situaci?
Rozhodnutí závisí na finanční situaci a dlouhodobých plánech žadatele. Je důležité počítat s rezervou a vyššími náklady na splácení. Stabilní příjem a dostatečné vlastní úspory zvyšují šanci na schválení. Vhodné je porovnat nabídky více bank.
Může ochlazení hypoték znamenat pokles cen nemovitostí?
Pokles počtu hypoték nemusí automaticky vést k výraznému zlevnění nemovitostí. Poptávku částečně nahrazují kupující s hotovostí. Nedostatečná nabídka bytů nadále podporuje ceny. Vývoj bude záviset na ekonomické situaci a nové výstavbě.